开元物业IPO: 毛利率逐年下滑 三类股东或成上市
发布时间:2019-02-25 19:51 来源: 未知 作者: admin 投稿邮箱:

2018年12月,三板公司开元物业公告重大事项停牌,首次公开发行股票并在创业板上市申请已获证监会受理,将暂停转让交易。而1月份,开元旅业集团旗下的开元酒店通过港股聆讯。 这

  2018年12月,三板公司开元物业公告重大事项停牌,首次公开发行股票并在创业板上市申请已获证监会受理,将暂停转让交易。而1月份,开元旅业集团旗下的开元酒店通过港股聆讯。

  这意味着,在创始人退休后的的第三年,开元旅业集团轻重资产拆分上市的计划将逐步实现。但拆分上市的资产质量如何,尚待市场检验。

  A股目前仅有一家以第三方业务为主的南都物业。此番上市,开元物业关联交易占比不高,但公司却面临三类股东的规范问题。此外,在一众背靠房企的物业公司中,开元物业各方面表现均不出色。愈发激烈的竞争下,留给公司的突围时间不多。

  关联交易是物业公司在A股谋求上市的“拦路虎”,但开元物业的关联交易问题并不明显,这或许是其选择A股的原因之一。

  根据招股书,2015-2017年,开元物业目前97%以上的收入来自于物业服务收入。其中,向关联方提供物业服务占物业服务业务的比例为17.4%、9.2%、5.5%,与关联方的关联交易逐渐减少。此前碧桂园服务就因关联交易占比过高,从A股转战港股。目前看来,开元物业并不面临关联交易方面的困扰。

  然而公司却面临的三板企业转板的另一大问题——三类股东。三类股东指的是资产管理计划、信托计划、契约型私募基金。

  业内普遍认为,这三类股东的股权不清晰。出资人的资金及来源很难穿透核查,可能存在股份代持、关联方持股、规避限售等情况。其次,契约型基金、资管计划和信托计划都是有兑现期和份额或者收益权转让的情况,这就在一定程度上会影响到公司的股权结构稳定。上述情况均加大了审核难度,三类股东一度成为过会“难点”。

  根据中国结算北京分公司出具的《证券持有人名册》,截至2018年11月30日,开元物业股东人数56名,其中属于三类股东的发行人股东有4名。分别为上海文多资产管理中心(有限合伙)-文多稳健一期基金、上海文多资产管理中心(有限合伙)-文多逆向私募证券投资基金、上海游马地投资中心(有限合伙)-游马地健康中国新三板私募投资基金和上海文多资产管理中心(有限合伙)-文多文睿私募证券投资基金。

  上述4名三类股东均为契约型私募基金,分别持有公司股权0.14%、0.09%、0.04%、0.03%,累计持有比例为0.3%。

  在招股书中,开元物业也披露了4只契约型基金的穿透核查结果。新浪财经粗略统计,4家“三类股东”背后的投资人涉及154人。其中持有文多稳健一期基金的自然人达到36名,持有文多逆向私募证券投资基金的人数为16人,游马地健康中国新三板私募投资基金的人数为91人,持有文多文睿私募证券投资基金的人数为11人。股东户数已经到154户。

  154户股东再加上原有的52名股东,如果不剔除股东中重复的人数,开元物业的总股东户数将达到206名,或超过《公司法》规定的发行前股东人数不超过200人的限制。

  此前同样携带“三类股东”的新三板企业文灿股份、海融冷链的过会,被市场看做解决“三类股东”的成功案例,只要完全穿透至自然人,带有三类股东的新三板公司IPO是有希望的。

  某投行人士则向新浪财经表示,监管对于三类股东的审核口径其实并没有发生大的改变,三类股东的穿透核查仍是重点,但是要做到100%的穿透较难。开元物业的穿透核查是否彻底,是否会对上市形成实质性障碍,还有待观察。

  继绿城服务、南都物业、滨江服务之后,开元物业是杭州第四家拟上市公司。这在一定程度上体现了物业行业越发激烈的竞争。

  与大部分物业公司一样,开元物业的成长与母公司开元旅业集团房地产业务发展如影随行。提供物业服务是公司主要的收入来源,2015-2018年上半年,公司实现营业收入分别为3.1亿元、4.3亿元、5.5亿元、3.4亿元,为2018年中国物业百强企业 27名。

  这一体量在目前已上市(港股、A股)中,排在10亿元以下的第二梯队。与绿城服务、中海物业、碧桂园服务这类营收规模在30亿元以上的龙头企业,还有较大差距。

  而开元物业的营收主要集中在华东地区,报告期内,该地区营业收入占总营业收入的比例分别为81.41%、86.66%、90.16%及93.26%。其中,华东地区又以浙江为主。浙江地区占总营收的比例分别为70.44%、76.49%、76.66%及81.27%。

  目前,区域性较强又主要在浙江地区的物业品牌有南都物业、滨江服务两家。对比之下,南都物业背靠南都房产(后被万科收购)2017年营收达到8.2亿元,远超开元物业5.5亿的规模。滨江服务2017年营收则在3.19亿元,落后于开元物业。

  但滨江集团近年来扩张迅猛,滨江服务近几年的增速也在40%以上。从净利润的角度看,2017年滨江服务净利润达到5800万元,与开元物业的5180万元在同一水平。在浙江这个新一线城市,开元物业处境可谓前有狼后有虎。

  值得注意的是,与大部分物业公司向外扩张不同,开元物业在华南地区的收入近两年逐步减少,从2015年9.2%的占比下降到2017年0.59%,业务在华中地区的集中度进一步提高。这种保守还体现在了公司增值业务上的态度。

  由于管理面积的增长是一定的,在这个既是存量又是增量的市场,物业作为一个场景入口,发展增值业务成本低,利润空间大,是物业最有想象力的一部分。目前,大多数物业公司都在不同程度发力增值服务。其中,最早上市的彩生活成绩亮眼。

  注:数据取自已上市(港股、美股)各公司的公告、年报、招股说明书等,其中2018H代表上半年,新城悦仅至1至4月,奥园健康生活指1-5月,滨江服务指1-8月数据。

  2015-2017年,彩生活增值业务收入为2.4亿元、2.8亿元、4亿元,贡献营收占比在20%以上。2018年上半年这一数据达到2.9亿元。同期,开元物业几乎97%以上都是物业服务收入,其他业务占比在3%以下。

  而开元物业除去物业服务收入以外,剩下的是物业配套业务与养老收入,这部分与彩生活的增值服务(社区租赁、销售及其他服务)概念不同。其相关负责人在接受《中国经营报》采访,提到增值服务时表示公司没有这项收入。

  截至2018年6月30日,开元物业签约项目合计314个,总签约面积约4011万平方米。这次拟募资3.89亿元中的1.79亿元,将用来拓展物业管理项目。

  目前,物业行业整体集中度不高,多家已上市或正在排队的物业公司均表示上市后将并购扩张。根据《2018年全国物业管理行业发展报告》,2014年至2017年间,百强企业市场份额占比从16.28%增加至32.42%,行业集中度进一步提升。

  另一方面,新三板的物业公司已经超过50家,万科、龙湖、恒大、保利等龙头物业也还未上市。随着物业上市潮的推进,开元物业的扩张或面临更多对手。

  根据招股书,2015-2018年6月,开元物业的综合毛利率分别为27.1%、23.13%、22.49%、20.92%,逐年下滑的趋势与行业不符。同期净利率分别为6.1%、7.89%、9.86%、8.38%,逐年增长。与同行业已上市公司相比,开元物业毛利率、净利率水平均低于行业。

  注:数据取自已上市(港股、美股)各公司的公告、年报、招股说明书等,其中2018H代表上半年,新城悦仅至1至4月,奥园健康生活指1-5月,滨江服务指1-8月数据。

  物业行业作为一个劳动密集型行业,人工成本占营收的比例较高。近几年人工工资逐渐提高,物业行业的毛利空间遭到挤压。同时,随着增值业务的增长,又使得行业的综合毛利率整体向上。

  据悉,开元物业并没有增值业务,人工成本成为影响毛利率的最大因素。公司成本主要包括人工成本、业务外包成本、物业经营成本。

  其中,人工成本占主营业务比例较高。2015年、2016年、2017年,人工成本占营收比例分别为66.35%、55.2%、52.64%,同期,南都物业、滨江服务的的人工成本占比均在80%以上,高于开元物业。第三方公司业务外包成本占公司主营业务的比例分别为20.26%、32.47%、34.98%,占比逐年升高。

  尽管开元物业人工成本占比与同行相比不高,受到的冲击较小。但增值业务的空白,再加上外包业务成本上升,诸多因素的综合影响下,开元物业的毛利率逐年下滑。毛利率逐年下降,净利率却得以增长,主要原因是什么呢?

  招股说明书显示,公司费用控制能力能力逐步增强,期间费用逐步下降。2015-2018年6月,公司管理费用率分别为12.73%、9.72%、9.23%、9.06%,略低于同行业可比上市公司水平。管理费主要是职工薪酬及差旅费。

  有意思的是,新浪财经注意到,用支付给职工以及为职工支付的现金总额除以当期员工总数,得到开元物业2015-2017年员工平均工资分别为4581元/月、4335.9元/月、4373.6元/月,基本保持稳定,略有下降。但是浙江省的用工水平是在逐步提高的,直到2016年、2017年,开元物业的平均工资低于浙江省平均水平。

  2015-2017年,开元物业的公积金缴纳比例仅为15%、10%、11.5%,退休返聘人数占比达23%、28%、30%。

  值得注意的是,报告期内,开元物业累计14次因游泳池水质不合格、招用无保安证人员、消防设施不合格等违法违规行为受到行政处罚。最近一次在2018年11月,也就是招股书披露的前一个月。

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